Ostajan on tarkastettava asunto, omakotitalo tai kiinteistö ennen kauppaa huolellisesti


Ratkaisussa KKO 2020:23 Korkein oikeus selvensi, millainen on ostajan tarkastusvelvollisuus ennen asunnon kauppaa ja asetti ostajalle aiempaa tiukemman ennakkotarkastusvelvollisuuden. Tässä kirjoituksessa perehdytään ratkaisun sisältöön. Samaa ratkaisua on käsitelty myös ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta käsittelevässä kirjoituksessa.


Ratkaisun tausta


Tapauksessa ostajat vaativat hinnanalennusta laatuvirheen perusteella, koska kellarin ja ensimmäisen kerroksen välisessä alapohjassa todettiin kaupan jälkeen kosteusvaurion myötä mikrobivaurioita. Vauriot olivat aiheutuneet kellarista siirtyneestä kosteudesta sekä asuintilojen kosteuden tiivistymisestä kellarin kylmän betoniholvin yläpintaan. 


Myyjä vastusti vaatimuksia mm. sillä perusteella, että ostajien on ennen kauppaa kellarin kunnosta ja kosteudesta saamiensa tietojen perusteella tullut varautua vaurioihin. 


Ennen kauppaa omakotitalosta oli laadittu kosteusmittauspöytäkirja, jossa todettiin kosteutta rakennuksen kellarissa, mutta ei asuintiloissa kellarin yläpuolella.


Käsittely korkeimmassa oikeudessa


Korkeimmassa oikeudessa kysymyksenä oli, ovatko ostajat ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi menettäneet oikeutensa vedota laatuvirheenä vaurioihin. 


Erityisesti, olivatko kosteusmittauspöytäkirjan tiedot antaneet ostajille aiheen edellyttää omakotitalon kunnon tarkempaa selvittämistä.


Korkeimman oikeuden perusteluissa todettiin muun muassa, että ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. 


Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.


Mikäli ostajalla on käytettävissään rakennusalan asiantuntijan arvio vauriomerkeistä ja riskirakenteista, hänen voidaan edellyttää ottavan sen huomioon lisätutkimusten tarpeellisuutta arvioidessaan. Jos asiantuntija-arviossa ei ilmene lisätutkimus- tai korjaustarvetta, keskeistä on, olisiko ostajan tavanomaisen yleistietämyksen perusteella tullut ymmärtää tietojen antavan aiheen lisätutkimusten tekemiseen tai asiantuntija-avun hankkimiseen.


Yleisymmärryksen osalta Korkein oikeus toteaa ratkaisussa ensinnä, että on yleisesti tiedossa, että kosteus voi siirtyä muun muassa betonisissa rakenteissa. 


Toisena Korkein oikeus toteaa, että yleisesti tiedetään myös, että puu ja siitä valmistetut rakennusmateriaalit voivat vaurioitua altistuessaan liialliselle kosteudelle. 


Tapaukseen liittyvinä johtopäätöksinä tieto betonisen kellarin kosteudesta on antanut ostajille aiheen epäillä, että myös kellarin yläpuoliset puurakenteet ovat voineet kostua ja vaurioitua. Ostajilta voitiin siis edellyttää myös kellarin yläpuolisten rakenteiden kunnon tavanomaista perusteellisempaa selvittämistä, vaikka vain kellarissa oli havaittu kosteutta.


Tässä tapauksessa ostajien ”onneksi” tutkimuksina asuinkerroksen seinien ja lattian kosteutta oli mitattu pintakosteuden osoittimella ja lisäksi asuintilojen lattiaan ja alajuoksuihin oli porattu useita tarkastusreikiä. Tarkastuspisteistä oli saatu normaaleja kosteusarvoja. Korkein oikeus totesi, että ostajat olivat näiden mittausten myötä täyttäneet tarkastusvelvollisuutensa. Näin ollen, jos kosteus- ja mikrobivaurioiden myötä kiinteistössä katsottaisiin olevan laatuvirhe, tulisi se myyjän korvattavaksi. Kysymyksen laatuvirheen olemassaolosta Korkein oikeus palautti hovioikeuden ratkaistavaksi.


Ratkaisun vaikutus tuleviin ratkaisuihin


Hieman kärjistäen aiemmin on ollut tiettyyn rajaan asti ostajan etu olla tietämätön rakennustekniikasta. Ostaja voinut vedota tietämättömyytensä perusteella myyjän tiedonantovirheeseen tai vähintään salaiseen virheeseen, jos ostaja ei ole saanut tietoa vaurioista eikä kukaan ole kehottanut häntä ryhtymään jatkotutkimuksiin. Näin vaaka kiperissä tapauksissa on kallistunut ostajan eduksi.


Nyt Korkein oikeus on todennut olevan yleisesti tiedossa, että kosteus leviää rakenteissa muun muassa betonia pitkin ja levinnyt kosteus voi aiheuttaa havaittua laajempia vaurioita. Tulkitsevatko tuomioistuimet jatkossa asiaa niin, että ostajan on ymmärrettävä rakentamisesta aiempaa enemmän? Onko ostajan selvitettävä aiempaa laajemmin, onko pistemäinen kosteushavainto merkki laajemmasta vauriosta? Kallistuuko vaaka kiperissä tapauksissa siis jatkossa aiempaa herkemmin myyjän eduksi? Tämän ratkaisun perusteella vastaus on kyllä, jos asian ratkaisun kannalta oleellinen kysymys on, onko ostaja tarkastanut talon tai asunnon riittävällä huolellisuudella.


Yhteenveto


Tiiviinä yhteenvetona voidaan todeta, että yleensä riittävä ennakkotarkastus on tapahtunut, jos ostaja tarkastaa itse omakotitalon, kiinteistön tai asunnon niiltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy. 


Korkein oikeus asettaa käsitellyssä ratkaisuissa ostajan tietämyksen tasolle hyväksyttävän alarajan: ostajan on ymmärrettävä ainakin perusteet rakennustekniikasta ja -fysiikasta. 


Lisäksi pistemäisen kosteushavainnon perusteella ostajan on ymmärrettävä, että vaurio saattaa olla havaittua laajempi ja siten suoritettava lisätutkimuksia.


Oletko myynyt tai ostanut kiinteistön tai asunnon, jossa epäillään nyt olevan kosteusvaurio, homevaurio / mikrobivaurio tai rakennusvirhe? Ota yhteyttä saadaksesi selvyyden, kenen vastuulla korjauskulut ovat!